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[公告]浩宁达:高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西区响水河工业区的地号为081091的53125M2国有出

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[公告]浩宁达:高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西区响水河工业区的地号为081091的53125M2国有出让工业用地使用权价值及其地上在建工程净值房地产估价报告

  时间:2012年09月20日 21:08:44 中财网  

 

[公告]浩宁达:高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西区响水河工业区的地号为081091的53125M2国有出


高威尔电子(惠州)有限公司拥有的
位于惠州大亚湾西区响水河工业区的
地号为081091的53125 M2国有出让工业用地
使用权价值及其地上在建工程净值
房地产估价报告
中评报字[2012]第(房)013号
委 托 方:深圳浩宁达仪表股份有限公司
估 价 方:深圳市中项资产评估房地产估价有限公司
估 价人员:房地产估价师 陈 方 李秀祺
估 价 人 员 曾纪静

估价作业时间:2012年03月21日至2012年04月10日


目 录
致估价委托人函.............................................. 1
注册房地产估价师声明 ....................................... 3
估价的假设和限制条件 ....................................... 4
房地产估价结果报告 ......................................... 7
一、委托方 .................................................................................................................................... 7
二、估价方 .................................................................................................................................... 7
三、估价对象 ................................................................................................................................ 7
四、估价目的 ............................................................................................................................... 10
五、估价时点 ............................................................................................................................... 10
六、价值定义 ............................................................................................................................... 10
七、估价依据 ............................................................................................................................... 11
八、估价原则 ............................................................................................................................... 12
九、估价方法 ............................................................................................................................... 13
十、估价结果 ............................................................................................................................... 13
十一、估价人员 ........................................................................................................................... 14
十二、估价作业日期 ................................................................................................................... 14
十三、估价报告应用的有效期 ................................................................................................... 14
附件 ....................................................... 15

深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

ShenZhen China-Project Assets Appraisal Co.,Ltd.

致估价委托人函

深圳浩宁达仪表股份有限公司:
承蒙委托,我公司对高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大
亚湾西区响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使
用权价值及其地上在建工程净值在估价时点2012年03月21日的市场价
值进行了估算评定,目的是为委托方了解市场价值提供参考依据。


估价人员的估价是根据国家标准《房地产估价规范》进行的。估价人
员实地查看了估价对象并进行了必要的市场调查,考虑影响房地产价值的
相关因素,采用了成本法进行了评定估算,对贵司委托估价的房地产在估
价时点表现的公开市场价值报告如下:

估价对象高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西区响
水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权价值及其
地上在建工程净值在估价时点2012年03月21日的估价总值为
RMB58,402,613元,大写人民币伍仟捌佰肆拾万零贰仟陆佰壹拾叁元整。

详见估价结果汇总表:


估价结果汇总表





估价对象

权利人

座落

权属证明

用途

面积
(平方米)

估价单价
(元/平方米)

估价值
(元)

工程拖欠款
(元)

估价净值
(元)

一、土地

1

地号为081091的
国有出让工业用
地使用权

高威尔电子
(惠州)有限
公司

惠州大亚湾
西区响水河
工业区

《国有土地使用证》
(惠湾国用[2008]第
13210101252号)

工业
用地

53125

388

20,612,500

——

20,612,500

二、地上在建工程

2

研发楼

高威尔电子
(惠州)有限
公司

惠州大亚湾
西区响水河
工业区

建设工程规划许可证
(惠市湾规建许
[2008]0115号)

工业

6952.56

843

5,861,008

8,005,526.29

37,790,113

3

高职楼

5471.14

819

4,480,864

4

宿舍楼(1-3栋)

14767.62

804

11,873,166

5




标准厂房一

21745.06

734

15,960,874

标准厂房二

10381.1

734

7,619,727

地上在建工程小计

59317.48

——

45,795,639

——

37,790,113

合计

——

——

66,408,139

8,005,526.3

58,402,613

备注:1、国有出让工业用地使用权指估价对象在基准日为2012年03月21日,土地用途为工业,容积率为1.9,自估价基准日起剩余使用年限为45.26年的国有土
地使用权熟地价格。土地使用权存在抵押、查封情况,本次估价未考虑其对土地使用权价值的影响。

2、在建工程的工程进度以委托方提供的《工程进度情况说明》资料为依据;工程拖欠款以《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》([2011]惠中法民一终
字第610号)记载为准。






深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

法人代表:童爱民

二〇一二年四月十日


注册房地产估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、
意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人
没有个人利害关系或偏见。

4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,
形成意见和结论,撰写本估价报告。

5、 注册房地产估价师李秀祺以及估价人员曾纪静已于2012年03月
21日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。




注册房地产估价师 注册证书号 签 名
陈 方 4420070133
李 秀 祺 5120100039


二〇一二年四月十日



估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

本报告评估价格为估价对象在现状使用条件下、估价时点为2012
年03月21日公开市场价值减除工程拖欠款的净值,其中,土地使用权
价值是指估价对象在基准日为2012年03月21日,土地用途为工业,容
积率为1.9,自估价基准日起剩余使用年限为45.26年的国有土地使用权
熟地价格;地上在建工程净值是指在估价时点的重臵价格或重建价格,扣
除折旧及工程进度,减除工程拖欠款后的价值。

1、公开市场价值标准,是指所评估出的客观合理价格或价值应是在
公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场,是指一个竞争
性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经
济利益,并且他们都掌握了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交
易,对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具
有排它性,即所有市场主体都可以自由地参与交易。

2、本次估价的时点为现场查看之日2012年03月21日。


二、估价结果的限制条件及说明事项

1、本报告确定的估价结果,是反映估价对象在估价时点的土地使
用权价值及其地上在建工程净值,仅适用于本次估价所确定的特定估价
目的和估价时点,本结果对用于其他方面的客观性未作探讨;
土地使用权价值:根据惠州市城区城镇土地定级暨基准地价汇总表及
地价图查询,待估对象为惠湾二级工业用地,对应工业用途基准地价为320
元/平方米。本次估价土地使用权价值系在估价对象所处地段的基准地价基
础上对期日、区位因素、剩余使用年限、宗地个别因素等进行合理修正确定。



地上在建工程净值:地上在建工程价值系在2012年惠州市工程造价信
息基础上,结合估价对象建筑物结构用途等具体情况,确定估价对象研发楼、
宿舍楼、高职楼完工后的重臵全新价格,再综合在建工程的工程进度、物理
折旧运用成本法取得。

2、本估价报告中涉及有关估价对象的资料除评估承诺函、工程进度说
明、《土地查询结果》外均为复印件且部分资料盖有骑缝公章,其中《国有
土地使用证》证号是根据惠州市国土资源局三亚湾分局出具的《土地查询结
果》(查询时间:2012年4月10日)(复印件)显示确定,即《国有土地使
用证》证号为惠湾国用[2008]第13210101252号,由委托方提供,估价人员
未能对其资料的真实性进行核实,资料提供方对资料的真实性负责;
3、本估价报告中权利人、土地使用权面积、规划建筑面积、在建工
程进度等有关数据,均以委托方提供的《国有土地使用证》(证号:惠湾
国用[2008]第13210101252号)、《国有土地使用权出让合同》(编
号:441304-D-D00H0190)、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许
[2007]0446号)、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[2008]0115
号)和《建筑工程施工许可证》(编号:441301200811040101)及《工程进
度情况说明》等资料为依据,我方并未作调查及实地丈量;

4、根据《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[2008]0115号)
显示,研发楼规划层数为6层、建筑面积为6952.56平方米;高职楼规
划层数为6层,建筑面积为5471.14平方米;员工宿舍1-3栋规划层数
都为6层、建筑总面积为14767.62平方米;标准厂房1栋规划层数为5
层,建筑面积为21745.06平方米;标准厂房2-6栋规划层数均为5层,
建筑总面积为51905.5平方米,根据建学建筑与工程设计所有限公司出
具的“建筑工程前期规划”可知,标准厂房2-6栋为同结构、同楼层(均
为5层)、同规格的厂房,因此,本次估价确定标准厂房2栋层数为5层,


建筑面积为2-6栋的平均值,即10381.1平方米;
5、根据《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》([2011]惠中法
民一终字第610号)相关内容,广东省惠州市中级人民法院于2011年10
月29日判定,上诉人(高威尔电子(惠州)有限公司)至今拖欠被上诉
人(惠州市城乡建筑工程有限公司)工程款8,005,526.29元。因此,本
次估价对象在建工程存在工程款拖欠情况;
6、我方仅对待估对象进行一般性的察看,并未接受进行结构测试的
要求。

7、本估价报告提供的估价结果系市场价格,但未包括转让时所需交
纳的税费;
8、本报告考虑了地上在建工程存在的工程款拖欠情况,但未考虑
估价对象可能存在的抵押、查封、担保等影响价值的因素限制,亦未考
虑国家相关经济政策变化或其他不可抗力的影响;
9、本估价报告未经委托方同意,不随意向委托方、估价报告审查
部门及相关当事人之外的单位或个人提供,报告书的内容不发表于任何
公开的媒体上;
10、本估价报告估价结果有效期为一年,即自估价报告完成之日起一年
内有效,如在一年内房地产市场行情变化较大,估价值应做相应的调整;
11、本估价报告所列示的附件为报告的组成部分,和正文具有同等的
法律效力。





深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

ShenZhen China-Project Assets Appraisal Co.,Ltd.

房地产估价结果报告

中评报字[2012]第(房)013号

一、 委托方:深圳浩宁达仪表股份有限公司

法人代表:柯良节
公司地址:深圳市南山区侨香路东方科技园华科大厦六楼

二、估价方:深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

法定代表人:童爱民
住 所:深圳市福田区侨香三道国华大厦28G
营业执照注册号:440301103374431
有效期限:1998年10月29日至2018年10月29日
资质等级:贰级
行政许可决定书号:粤建许房准[2010]1947
证书编号:粤房估证字贰0200013
有效期限:至2013年10月11日
发证机关:广东省住房和城乡建设厅

三、估价对象:

估价对象为高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西
区响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权


价值及其地上在建工程净值。

(1)估价对象的权益状况:
根据委托方提供的《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第
13210101252号)、《国有土地使用权出让合同》(编
号:441304-D-D00H0190)、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许
[2007]0446号)、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许
[2008]0115号)和《建筑工程施工许可证》(编号:441301200811040101)
及《工程进度情况说明》确定,待估宗地为国有土地,权利人为高威尔
电子(惠州)有限公司,权属来源来出让取得。产权登记状况详见下表:




估价对象

权利人

座落

权属证明

土地使
用年限

用途

容积


面积
(平方米)

1

地号为081091的国有出
让工业用地使用权

高威尔
电子(惠
州)有限
公司

惠州
大亚
湾西
区响
水河
工业


《国有土地使用证》
(惠湾国用[2008]第
13210101252号)

50年,终止
日期
2057-6-27

工业

1.9

53125

2

地上
在建
工程

研发楼

《建设工程规划许可
证》(证号:惠市湾规建
许[2008]0115号)

6952.56

3

高职楼

5471.14

4

宿舍楼(1-3栋)

14767.62

5




标准厂房一

21745.06

标准厂房二

10381.1



小计

59317.48

备注:1、容积率是根据《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[2008]0115号)文件的总建筑面积101039.98 M2与用
地面积53125 M2之比求得;
2、合同登记土地价为10625000元;地上建筑物为在建工程,建筑物还未取得房地产证。




根据委托方提供的《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第
13210101252号)显示,该宗土地使用权已于2009年6月16日设定抵押
权,登记证号为:惠湾他项(2009)第0095号;惠州市国土资源局大亚
湾分局出具的《土地查询结果》显示,该宗土地还存在查封情况。

根据委托方提供的《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许
[2008]0115号)和《工程进度情况说明》资料可知,该宗地规划建设研
发楼1栋、员工宿舍3栋、高职楼1栋、标准厂房6栋和泵房1栋,规
划建筑面积为101039.98 M2。



根据《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》([2011]惠中法民一
终字第610号)相关内容,广东省惠州市中级人民法院于2011年10月
29日判定,上诉人(高威尔电子(惠州)有限公司)至今拖欠被上诉人
(惠州市城乡建筑工程有限公司)工程款8005526.29元。因此,本次估
价对象在建工程存在工程款拖欠情况。

(2)估价对象的实物状况:
估价对象位于惠州市西区响水河南部,东为龙山七路,南龙海三路,
西为龙山六路,北为石化大道西;周边有比亚迪、三鑫股份、双虹电子、
中海科技、鑫晖源科技、群富、合正电子、太东石化等知名大型企业,
产业关联度较高、产业集聚效应较显著;同时,周边生活配套设施也较
完善、公共基础服务设施较齐全,有中国银行、中国电信响水河营业厅、
天龙永康大药房、荷茶小学、熊猫国际幼儿园、万丰百货、福鑫购物广
场、茶山商业广场;该工业区距惠深沿海高速、大亚湾大道约25分钟车
程,交通较为方便,有138、317、316等多路公交车通过且附近设有比
亚迪东、比亚迪南公交站点。

现场勘查时,惠州大亚湾西区响水河工业区地号为081091的53125
M2国有出让工业用地地上正在兴建的研发楼1栋,砌体完成、主体封顶、
水泥抹外墙、部分外墙装修,有铝合金框;高职楼1栋砌体基本完成、
水泥抹外墙、内有砖混隔墙;宿舍楼1-3栋砌体基本完成、水泥抹外墙、
有阳台栏杆;厂房一砌体完成、主体封顶、水泥抹外墙、部分外墙装修、
有铝合金框;厂房二砌体基本完成。合计建筑面积59317.48 M2。


根据委托方提供的《工程进度情况说明》资料,由惠州市大亚湾工
程建设监理公司、高威尔电子(惠州)有限公司确认的待估对象在建工
程,即研发楼1栋、高职楼1栋、员工宿舍3栋、厂房2栋,基本上处


于:
主体结构:工程形象进度完成100%;
砌体工程:工程形象进度完成95%;
装饰装修:工程形象进度完成15%;
室外路网:工程形象进度完成0%;
安装(建筑给排水、建筑电气、消防等)0%。

则,本次估价依据造价相关知识及估价经验,确定主体结构、砌体
工程、装饰装修综合形象进度完成90%。

本次估价未考虑估价对象他项权利对其价值的影响。


四、估价目的:

为委托方了解市场价值提供参考依据

五、估价时点:

本报告的估价时点为现场查看之日2012年03月21日。


六、价值定义:

本次估价采用的价值标准为估价对象在估价时点2012年3月21
日公开市场价值减除工程拖欠款的净值。公开市场价值标准是指所评估
出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

1、土地使用权价值,是指估价对象在基准日为2012年03月21
日,土地用途为工业,容积率为1.9,自估价基准日起剩余使用年限为
45.27年的国有土地使用权熟地价格。


2、地上在建工程净值,是指在估价时点的重臵价格或重建价格,


扣除折旧及工程进度,减除工程拖欠款后的价值。

本次估价的估价值考虑了地上在建工程存在的工程款拖欠情况,但
不含估价对象在处臵转让时应缴的相关费用。


七、估价依据:

(一)国家有关部门颁布的法律、法规、条例、文件、通知
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第
29号,1995年1月1日生效);
2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第8号,1999年1月1日生效);
3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号,2007
年10月1日生效);
(二)有关技术标准
1、国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地
产估价规范》(GB/T50291-1999,1999年6月1日生效);
(三)委托方提供的有关资料
1、高威尔电子(惠州)有限公司评估承诺函;
2、工程进度情况说明;
3、惠州市国土资源局大亚湾分局出具的《土地查询结果》(复印件);
4、《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第13210101252号);
5、《国有土地使用权出让合同》(编号:441304-D-D00H0190);
6、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许[2007]0446号);
7、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[2008]0115号);


8、《建筑工程施工许可证》(编号:441301200811040101) ;
9、建学建筑与工程设计所有限公司出具的“建筑工程前期规划”;
10、《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》([2011]惠中法民一终字第610号);
11、深圳浩宁达仪表股份有限公司营业执照;
12、深圳浩宁达仪表股份有限公司基本信息查询;
13、高威尔电子(惠州)有限公司营业执照;
(四)其他与估价相关的资料
1、惠州市房地产市场租赁价格信息;
2、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料;

3、其他与估价相关的法律法规。


八、估价原则:

房地产估价应遵循下列原则:
1、独立客观公正原则:独立,是要求房地产估价时不应受外界不合
理因素的干扰和影响;客观,是要求房地产估价时要尽可能的减少估价
人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响;公正,是要求房地产估
价时必须站在中立的立场上,不偏袒当事人的某一方,特别是不可有意
无意的偏向委托方。

2、合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3、估价时点原则,要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的
客观合理价格或价值。

4、最高最佳使用原则,按照在法律上许可,技术上可能、经济上可
行,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用为前提估价。



5、替代原则,要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等
条件下的正常价格。


九、估价方法:

根据《房地产估价规范》,房地产估价方法主要有市场比较法、收益
法、成本法、成本法等。依据估价对象的具体条件、用地性质及估价目
的,同时结合估价对象所在区域房地产市场的实际情况,我们采用成本
法进行评估。

成本法是求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格,扣除折
旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价对象的估价
值=土地使用权的重新购建价值+在建工程的重新购建价净值
Ⅰ、地号为081091的国有出让工业用地的重新购建价
基准地价系数修正法测算土地的重新购建价格。基准地价修正法是
在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调
整得出估价对象宗地价格的方法。

Ⅱ、地上在建工程的重新购建价净值

根据对当前房地产市场的分析和对估价对象周边市场的了解,估价
对象系在建工程,在建工程的成交案例和收益资料都难以获得,但类似
项目的建造成本可以调查取得,因此决定选取成本法做为本次估价方法
来求取估价对象价值。

采用成本法进行测算,预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计
的正常开发成本、税费和利润等,结合建筑工程进度和成新度、工程款
拖欠情况,以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。



十、估价结果:

估价对象高威尔电子(惠州)有限公司拥有的位于惠州大亚湾西区
响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权价
值及其地上在建工程净值在估价时点为2012年03月21日的估价总值为
RMB58,402,613元,大写人民币伍仟捌佰肆拾万零贰仟陆佰壹拾叁元整。


十一、估价人员:

姓 名 估 价 人 员 资 格 注册证号 签名
陈 方 注册房地产估价师 4420070133
李秀祺 注册房地产估价师 5120100039
曾纪静 估 价 人 员 GZ001084

十二、估价作业日期:

2012年03月21日至2012年04月10日。


十三、估价报告应用的有效期:

本估价报告有效期限为壹年,即自 2012年04月10日至2013年04
月9日内有效。若超越此期限或在此期间房地产市场发生较大波动、国
家相关政策发生重大变化,应重新估价。



附件

1、高威尔电子(惠州)有限公司评估承诺函(复印件)
2、估价对象位臵图(复印件)
3、估价对象照片(复印件)
4、工程进度情况说明(复印件)
5、惠州市国土资源局大亚湾分局出具的《土地查询结果》(复印件)
6、《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第13210101252号) (复印件)
7、《国有土地使用权出让合同》(编号:441304-D-D00H0190) (复印件)
8、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许[2007]0446号) (复印件)
9、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[2008]0115号) (复印件)
10、《建筑工程施工许可证》(编号:441301200811040101) (复印件)
11、建学建筑与工程设计所有限公司出具的“建筑工程前期规划”(复印件)
12、《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》([2011]惠中法民
一终字第610号)(复印件)
13、深圳浩宁达仪表股份有限公司营业执照(复印件)
14、深圳浩宁达仪表股份有限公司基本信息查询(复印件)
15、高威尔电子(惠州)有限公司营业执照(复印件)
16、估价机构营业执照(复印件)
17、估价机构资质证书(复印件)
18、估价师注册证书(复印件)


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